产业园区REITs现状分析：凛冬已至，如何破局？

2026年4月 | 产业园区观察

2025年产业园区公募REITs年报已全部出炉，数据揭示了行业的真实状况：一边是园区市场持续下行，空间供大于求矛盾尖锐，现金流危机不断加剧；另一边是即便占据优势区位的头部园区也难以幸免，出租率和租金水平继续深度下探，超过半数REITs项目出现亏损。

核心数据概览

• 20只园区公募REITs平均出租率仅为83.39%

• 9家出租率低于80%，蕞低仅为68.66%

• 超过90%的项目租金下调

• 半数以上项目出现亏损

出租率持续下滑，园区面临严峻挑战

从数据来看，2025年园区REITs的出租率表现令人担忧。在统计的20只园区公募REITs中，有9家的不动产出租率低于80%，其中苏州工业园区的东吴苏园REIT出租率蕞低，仅为68.66%；合肥高新区的华夏合肥高新REIT和南京的华泰南京建邺REIT紧随其后，出租率分别为70.3%和72.1%。

更值得关注的是出租率的同比变化。华夏合肥高新REIT的出租率同比下降了17.6%，东吴苏园产业REIT下降了12.16%，华泰南京建邺REIT下降了8.51%。此外，招商科创REIT、易方达广开产园REIT和广发成都高投产业园REIT等项目的出租率降幅也超过了7%。

租户结构影响抗风险能力

分析发现，出租率下滑严重的项目多为经开区、高新区内的"类孵化器"综合性园区，入驻企业以规模小、数量多的初创企业为主，单个租户租赁面积可能仅100平方米左右。这些企业主要集中在软件信息、广告创意、电子商务、移动互联等广义科技研发和信息技术服务业。

这类企业在经济顺周期时发展迅速，但市场下行时抗风险能力差，容易出现欠租、退租甚至失联的情况。相比之下，那些以大企业区域总部和核心功能性部门为主要客户的园区项目，出租率降幅明显较小，通常在2%-3%之间。

租金水平大幅下调，盈利空间被压缩

租金方面，园区REITs普遍面临下调压力。其中，建信中关村REIT的租金降幅蕞大，2025年租金同比下调13.59%至4.07元/平/天。值得注意的是，该项目2022年的租金还在5.89元/平/天的水平，3年来租金下降幅度高达30%。

尽管这种"以价换量"的策略取得了一定效果，使得该项目的出租率同比提升了6.88%至77.05%，但盈利空间被严重压缩。从整体来看，超过90%的园区REITs项目都采取了不同程度的租金下调策略，以应对市场下行压力。

半数项目亏损，现金流压力凸显

在盈利方面，超过半数的园区REITs项目在2025年出现亏损。这一现象不仅发生在二三线城市的项目中，即使是位于北上广深等一线城市的头部园区也未能幸免。

现金流压力成为园区运营的主要挑战。面对空间供大于求的市场环境，园区运营商不得不通过降低租金、提供优惠政策等方式吸引和留住客户，这进一步加剧了现金流的紧张状况。

应对策略：放弃幻想，准备战斗

面对如此严峻的市场环境，园区从业者需要采取积极的应对措施：

1. 控制成本，开源节流

在市场下行期，控制成本成为生存的关键。园区运营商应优化运营流程，降低管理成本，同时积极开拓多元化收入来源，如增值服务、产业投资等。

2. 聚焦核心客户，优化租户结构

优先吸引抗风险能力强的大企业和行业龙头企业，逐步优化租户结构，减少对中小初创企业的依赖。同时，加强与现有客户的沟通，了解其需求，提供个性化服务，提高客户粘性。

3. 创新运营模式，提升服务价值

在低成本、高安全、强合规的前提下，探索模式创新。例如，通过产业孵化、技术服务、产业链对接等方式，为企业提供更多增值服务，提升园区的核心竞争力。

4. 守住现金流，确保稳健运营

现金流是园区运营的生命线。在市场下行期，应更加注重现金流管理，合理安排债务结构，避免过度扩张，确保园区的稳健运营。

穿越周期的思考

产业园区行业正经历前所未有的挑战，但这也是行业重构和升级的机会。只有那些能够适应市场变化、不断创新的园区运营商，才能在这场寒冬中生存下来，并在未来的发展中占据有利位置。

正如行业专家所言："放弃幻想，准备战斗"。面对残酷的现实，园区从业者需要做好蕞坏的打算，积蓄力量，找到并攥紧穿越周期的那张"船票"。

文章来源：原文出自微信公众号"火花园区智略"，标题为《惨不忍睹的REITs数据，遭遇重创的产业园区》，本文在原文基础上进行了改写和整理。

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