近日，头部太平戴维斯越南公司发布了年度白皮书《越南工业地产内幕 2024：新浪潮》。头部太平戴维斯工业服务部董事兼主管 John Campbell 在接受采访时深入分析了影响越南工业地产领域的主要趋势。

▲John Campbell，头部太平戴维斯越南工业服务部主管、董事

Q:越南工业房地产领域蕞近蕞重要的趋势是什么？

A:过去二十年，越南工业房地产行业经历了重大转型，这主要得益于多元化的外国投资。

二十年前，投资主要集中在塑料、纺织、食品和饮料以及机械和设备等中低价值行业。然而，在过去五年中，投资明显转向了电子、电气设备、计算机和手机等高价值行业。

越南制造业的外国直接投资（FDI）的发展对工业房地产格局产生了重大影响。

2018 年之前，进入越南市场的大多数外国制造商选择从工业园区 (IP) 转租土地并自行建造设施。这种方法需要在土地收购和建设方面进行大量的前期投资，通常涉及长期承诺，这对寻求评估市场可行性的公司来说可能是负担沉重的。

新一波外商直接投资的兴起，尤其是在电子和技术等高价值行业，使得人们需要以不同的方式对待工业房地产。为了满足这些投资者不断变化的需求，一种新的工业房地产模式应运而生：现成的工厂和仓库。

自 2018 年以来，工业房地产市场已将其产品范围从传统的土地租赁扩展到定制、现成和混合存储设施。这一演变在一定程度上是由外国投资者（尤其是来自欧盟的投资者）的偏好变化推动的。

《欧盟-越南自由贸易协定》（EVFTA）引起了希望在越南开展业务的欧洲制造商的兴趣。越来越多的公司选择更加灵活的租赁解决方案。

Q：2024 年出现了哪些特殊趋势？

A:当我们将 2024 年与 Savills Industrial 在此开展业务的早期（2017-2018 年）进行比较时，可以明显看到一个重大转变。早在 2018 年，南方大多数现成工厂租赁面积相对较小，通常在 1,000 至 5,000 平方米之间，很少有超过 5,000 平方米的。

然而，形势已经发生了变化。随着越来越多的公司选择租赁而不是购买，我们现在看到的租赁面积越来越大，通常达到 20,000 至 25,000 平方米，租赁期限也从通常的 3 年或 5 年延长到 10 年或更长。

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我们不仅看到现成工厂交易的数量在增加，而且规模也更大。另一个值得注意的变化是开发商之间的竞争加剧。2018 年，市场竞争不那么激烈。如今，国内外企业的竞争更加激烈。

Q:政府如何进一步发展国家基础设施以满足日益增长的工业房地产需求？

A: 南部地区的基础设施建设对该地区未来的发展具有巨大的潜力。虽然这些项目是长期投资，但迄今为止取得的切实进展正在激发信心并吸引更多投资。

然而，我们必须认识到这些项目需要大量的时间和资源。政府需要保持平衡，确保利益蕞大化，同时尽量减少潜在的负面影响。

越南政府在启动基础设施项目以吸引高价值制造业方面取得了长足进步。隆城国际机场和南部地铁系统等发展项目无疑将增强该地区的连通性和竞争力。

北部地区有自己的优势，例如强大的工业基础和海防等地区完善的基础设施，而南部地区的战略位置和持续的基础设施投资使其成为未来增长的关键枢纽。

越南在改善物流基础设施方面取得了重大进展，但仍有需要进一步改进的地方。其中一个领域是通关，延误和官僚主义障碍会影响进出口业务的效率。

为了应对这些挑战，简化海关程序和加快通关时间可以大大提高越南的物流绩效。这将使国内外企业受益，使该国更具投资和贸易吸引力。

Q:越南政府可以采取哪些措施来鼓励更多对电子商务和物流的投资？

A: 任何政府为促进物流发展所能采取的蕞关键行动之一就是大力投资基础设施，确保项目按时高效完成。基础设施是物流的支柱，涵盖从海关手续到联运、道路和机场等方方面面。

另一个关键因素是确保有足够的土地用于物流和电子商务业务。越南的一些工业园区仅用于制造业，这对寻找合适土地的物流和电子商务公司来说是一个挑战。为了解决这个问题，重要的是开发足够灵活的工业园区，以容纳制造业和物流业务。

虽然可以向有关部门提交变更土地用途的申请，但这个过程可能需要几个月的时间，并且可能因具体省份而异。对于需要快速做出决定的投资者来说，这种延迟可能会带来麻烦。

2007-2008 年划定的许多工业园区主要被指定用于制造业，这可能是因为当时对物流和电子商务缺乏重视。然而，这些行业的快速增长凸显了这些工业园区内土地利用更加多样化的必要性。

未来新工业园的总体规划应为物流和仓储留出足够的空间。此外，考虑到越南电子商务的迅猛发展，为配送中心提供合适的位置至关重要。

来源：编译自越南投资评论网站

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